什么才是万科最重要的指标？

万科2008年中报出来了，各项指标都披露出来了，看最简单的盈利指标，明明是增长——2008年上半年净利润20.6 亿元、较上年同期增长23.6%，但为8月5日何披露当天万科却暴跌6.26%，跌破8元大关，再创新低？究竟对我们来说，万科的哪项指标才是最重要的？是净利润增长速度？还是现金流？或是市场占有率……

　　一、关于增长

　　究竟是净利润增长速度重要呢？还是结算收入增长更重要？幸好，这两项指标，万科都完成得比较漂亮。上半年，公司营业收入172.6 亿元，净利润20.6 亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1 万平方米和170.1 亿元，同比增长69.7%和55.5%。更令人安心的是家里还有“隔夜粮”：期末，公司尚有319.8 万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　不过，也有遗憾，虽然1-6月的各项指标不错，但5、6、7三个月的增长速度却显得很难看，无论是环比、还是同比，都呈下降趋势：今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07 年同期增长 -5.5%和13.4%；6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%；7月份实现销售面积36.0万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。

　　一、关于现金流

　　今年以来，大家最担心的便是地产公司的资金链情况。万科的经营活动产生现金流一直是负数，这不是太好看，2008年6月底经营活动产生的现金流为 -14.88亿元（每股为-0.14元），不过，比起上年同期（-29.78亿元），已经大为改善。虽然资产负债率高达67.76%，不过，地产公司有其特殊性，截止2008年6月底，万科的预收帐款265 亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7 亿元。这153.7亿元，意味着什么呢？意味着在别人撑不下的时候，万科可以去买便宜公司拿便宜地。

　　二、大鱼吃小鱼

　　下段这段数据显示万科在楼市冬天里捡到的便宜：2008年1--6月，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。对于目前国内楼市的困境，万通冯仑的态度是“不用救市”，万科虽未表态，但估计与其异曲同工，以下这段中报里的语言充份显示其“大鱼吃小鱼”的准备——“尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位”。

　　四、如何过个好冬

　　乍一看万科的这个计划调整，的确能感受到严冬的寒意——公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，调整后的万科全年开工面积将为683万平方米（较年初计划减少165万平方米），竣工面积将为586万平方米（较年初计划减少103万平方米）。与这个削减计划相对应的是王石的公开表态，2008年8月4日在香港举行的2008年中报发布会上，王石表示：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”不过，话又说回来，同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些，那就足够了。数据显示，在这场冬天里，万科的市场占有率在一步步提高——

　　2005年为0.94%、2006年为1.25%，2007 年为2.07%，2008年6月底已经提升到2.7%（与2007 年上半年的1.9%相比，提升了0.8 个百分点）。

　　对我们来说，什么是万科最主要的指标？是2008年上半年已经取得的利润增长呢？还是最近三个月连续下降的销售指标？是在意整个行业面临的冬天？还是看重万科趁乱抢到的市场占有率？以上各类指标，有的增长、有的下降，有的走好、有的走坏，哪个指标才是你最在意的？说到底，这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来（无论冬天里会倒下多少家小地产商），那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率，而不是别的。 万科（000002.SZ）作为地产行业的龙头股，在房地产行业"百日剧变"的关键时期，也处处体现着"龙头"的风范，从去年年底率先抛出"拐点论"，到首先在珠三角乃至上海降价销售楼盘，万科的每一步似乎都预示也领导着整个行业的下一步行动。

　　在昨天香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。同时，鉴于目前形势，暂时不会在港融资。

　　有媒体将万科的这一系列行动总结为"储粮过冬"。王石此次明确表示，房价继续下跌是不言自明的。而且，他分析，随着石油价格上涨，下半年的通胀率会更高，宏调可能更深入，情况很可能比想象的更严重。对此，万科做了最坏的打算。具体到房子，王石表示，除了会进一步调低房价外，小户型的比例会继续增加。据悉，去年小户型占万科销售面积的39%，今年上半年则占到46%。

　　从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在"憋着"，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。但是，这种"滞胀"的局面恐怕不能持续太久。因为时间长了，房地产商资金供应将难以为继。今年7月份，和讯网对今年上半年拿到销售许可证的北京市共176个楼盘调查显示，上半年内项目"零销售"共有33个。这样看来，即使开发商放慢开发速度，这样异常清淡的成交情况也将使资金回笼的速度远远赶不上开发投入资金的需求。

　　房地产企业的融资渠道除了出售房产进行资金回笼外，一般来说有四条：贷款、上市融资、发行债券和借高利贷。在前两年楼市股市火爆的时候，地产企业主要运用前两个手段，并且新楼盘资金回笼速度也很快。但是现在银根紧缩，股市低迷，使前两条路都开始行不通。在股市的根本问题没有解决、通胀仍然高企的情况下，前两条路重新打通的日子又显得遥遥无期。而对于后两条路，发行债券一方面门槛较高，另一方面从发行量上看，对资金缺口巨大的地产企业无异于"杯水车薪"。而向民间资本、地下钱庄借"高利贷"往往是中小房产开发商"不得已而为"的最后办法，但是高利贷年息高达约60%，无怪乎人们的评价是"不借高利贷是等死，借高利贷是找死。"

　　这样看来，房地产企业要想在这个"冬天"活下来，只剩下最后一条可行的道路，也是在别无选择的情况下最好的道路，那就是降价销售，快速进行资金回笼。也只有这样，才有活着度过这个暂时看不到尽头的"冬天"的可能。"龙头"万科在这条路上再次先行，以前瞻和有战略性的眼光率先打破房地产市场当下的僵局，我们可以预期，一轮房产降价促进销售的浪潮近在眼前。（全景网／周蓓）